物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理。中央、自治區(qū)駐呼單位的物業(yè)實行屬地化管理。

第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關的住宅共用部分、共用設備和共用設施。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)委托管理合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。

第五條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責組建業(yè)主委員會，培育物業(yè)管理公司，監(jiān)督、指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作;培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為;統(tǒng)一管理物業(yè)管理專用基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實施本辦法。

建設、電力、郵電、環(huán)保、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

城市建設和管理實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”的形式，市內(nèi)四區(qū)街道辦事處、居委會應當注冊相應的物業(yè)管理公司，做好物業(yè)管理工作。

駐區(qū)非作戰(zhàn)部隊、武裝警察部隊的后勤保障社會化管理，政府給予一定的優(yōu)惠政策。

　　第二章 物業(yè)管理公司及其職責

第六條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務的經(jīng)營單位，具有獨立企業(yè)法人資格。

第七條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件：

(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

<二)有適用物業(yè)管理經(jīng)營活動的固定場所;

(三)有與經(jīng)營規(guī)模相適應的注冊資金;

(四)有初級以上的工程、經(jīng)濟、會計等專業(yè)技術人員各一名以上;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八條 成立物業(yè)管理公司，必須報市房產(chǎn)行政主管部門審核，取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并領取《營業(yè)執(zhí)照》，方可開業(yè)。

第九條 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年檢制度。

物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持有市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的崗位證書。

第十條 物業(yè)管理公司接受委托實行邀請招標、公開招標制度。

第十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，簽訂書面合同。委托管理合同應當自簽訂后十五日內(nèi)報市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十二條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：

(一)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

(二)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

(三)清潔衛(wèi)生;

(四)車輛行駛及停泊;

(五)公共秩序;

(六)市房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

第十三條 物業(yè)管理公司的權利：

(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

(二)依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;

(三)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務;

(五)對無故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金。

第十四條 物業(yè)管理公司的義務：

(一)以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益;

(二)按市房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;

(三)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

(四)組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;

(五)按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經(jīng)營活動。

第十五親 物業(yè)管理服務收費，應當遵循公、合理、公開以及與管理服務水相適應的原則。

第十六條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目;

(一)管理費。用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的財務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務;

(二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

(三)綠化管理費。用于綠地，花草的澆灌修剪;

(四)保潔費.用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務所需的費用;

(五)保安費。用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務所需的費用;

(六)維修費。用于物業(yè)維修服務所需的費用。

前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算，第(六)項費用按實際維修項目計算。

第十七條 物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定：

(一)住宅的公共性服務收費標準，由市物價行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定，并領取由市物價行政主管部門核發(fā)的《收費許可證》。

(二)其他服務項目的收費標準，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

第十八條 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費用的，從其約定。

物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過三個月。

第十九條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

第二十條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市房產(chǎn)行政主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可以終止合同。

第二十一親 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會力，理下列事頃，并報市房產(chǎn)行政主管部門備案;

(一)對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還;

(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;

(三)移交業(yè)主共有的.房屋、場地和其他財物。

第三章 業(yè)主自治管理

第二十二條 業(yè)主委員會是在市房產(chǎn)行政主管部門指導下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)區(qū)域實施自治管理的組織，代表和維護業(yè)主的合法權益。

第二十三親 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，市房產(chǎn)行政主管部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

(三)住宅出售己滿兩年。

第二十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向民政部門登記后，到市房產(chǎn)行政主管部門備案;

(一)成立業(yè)主委員會登記申請書;

(二)業(yè)主委員會委員名單;

(三)業(yè)主委員會章程;

(四)業(yè)主公約。

第二十五條 業(yè)主委員會的權利：

(一)召集和主持業(yè)主大會;

(二)制定業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

(三)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同;

(四)審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(五)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施以及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第二十六條 業(yè)主委員會的義務：

(一)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施;

(二)督促業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理的各項規(guī)定，履行管理公約，及時交納各項管理服務費用;

(三)接受業(yè)主的監(jiān)督;

(四)接受市房產(chǎn)行政主管部門的指導和監(jiān)督;

(五)協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系。

　　第四章 物業(yè)的接管、使用和維護

第二十七條 開發(fā)建設單位在工程竣工綜合驗收合格，并領取有關部門簽發(fā)的《綜合驗收合格證書》后，須到市房產(chǎn)行政主管部門申報辦理物業(yè)移交手續(xù)。

第二十八條 辦理移交手續(xù)的物業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

業(yè)主委艮會成立之前，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，簽訂委托管理合同。

第二十九條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時，向業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司提交下列工程律設資料：

(一)竣工驗收合格證書及有關資料;

(二)規(guī)劃總面圖;

(三)竣工總面圖;

(四)地下管網(wǎng)竣工田;

(五)建筑施工全套圖紙;

(六)其他必要的資料。

第三十條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時，應提供一定比例的物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。

第三十一條 業(yè)主或使用人使用房屋應遵守下列規(guī)定：

(一)未經(jīng)有關部門批準，不得改變房屋結構、用途和外貌;

(二)不得對房屋的內(nèi)外墻體、梁、柱、樓板、陽臺、臺、屋面、通道擅自進行鑿、拆;

(三)不得在房屋內(nèi)外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品;

(四)不得侵害他人的合法權益;

(五)不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動。

第三十二條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分;

(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修;

(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋奉體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從公共性服務收費中支出。

住宅小區(qū)共用設施的重大維修工程費從共用設施專用基金中支出，不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)道路、溝渠、化糞池、污水井、絳地、路燈、娛樂場所、停車場、自行車棚等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維護.管理維護費用從公共性服務收費中支出。

第三十四條 住宅小區(qū)樓外水、電、暖、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

第三十五條 在住宅小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

(一)在小區(qū)內(nèi)空地搭建各類違章建筑，堆放物品;

(二)占用樓梯間、通道、屋面、干臺、道路、停車場等公用設施影響其正常使用功能;

(三)侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地;

(四)擅自張貼標語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品;

(五)損毀、涂劃公共設施;

(六)隨地丟撒果皮、廢紙和雜物;隨地傾倒垃圾、污水，隨地吐痰、大小便;

(七)往垃圾道內(nèi)傾倒非生活用垃圾、污水，傾倒體積過大的廢棄物;

(八)飼養(yǎng)家禽、家畜;

(九)排放有毒、有害物質(zhì);

(十)隨意停放車輛和亂鳴喇叭;

(十一)擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線或開挖道路等;

(十二)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第三十六條 有關專業(yè)部門在住宅小區(qū)內(nèi)開挖、埋設或維修供水、供電、排水、供熱、煤氣、郵電通訊等管道管線，須持有關部門簽發(fā)的施工許可證，事先與業(yè)主委員會聯(lián)系，簽訂協(xié)議并交納一定的保證金后方可開工。對開挖后的路面、綠地等恢復原狀后，退還保證金。保證金由物業(yè)管理公司代管。

　　第五章 維修基金的管理與作用

第三十七條 住宅共用部位、共同設備和共用設施，應當設立維修基金。

維修基金按下列規(guī)定收取：

(一)商品房出售時，六層住宅按售房款的2%收取，六層以上住宅按售房款的3%收取;

(二)單位出售公有住房時，桉售房款的20%提取。

(三)公房的購買者按購房款的2%收取。

物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產(chǎn)權登記時，應將維修基金統(tǒng)一移交市房產(chǎn)行政主管部門代管。

物業(yè)維修基金的管理和使用執(zhí)行建設部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)。

住宅的共用部位、共用設備和共用設施維修、更新時，由業(yè)主委員會向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請，市房產(chǎn)行政主管部門對維修項目進行鑒定并審核預算后，報市政府批準方可使用.項目維修由市房產(chǎn)行政主管部門指定有資質(zhì)的專業(yè)隊伍實施。

第三十八條 業(yè)主轉讓住宅時，其物業(yè)維修基金不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

　　第六章 法律責任

第三十九條 未申領《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理活動的，限期予以補辦，并由市房產(chǎn)行政主管部門處以1000元罰款。

第四十條 未向市房產(chǎn)行政主管部門移交維修基金的，限期移交，否則不予辦理房屋權屑登記。

第四十一條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照行政復議法、行政訴訟法的有關規(guī)定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰規(guī)定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附 則

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非居住物業(yè)管理，旗縣轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條 本辦法的具體應用問題，由市房產(chǎn)管理局負責解釋。