降低購房成本真的可以去庫存嗎？

　　最，房產去庫存是國家的重要政策，這項降稅政策有利于促進去庫存嗎？首先，減少交易環節的費用，有利于提升市場活躍度。“如果說降低契稅是有利于買方降成本，那么營業稅的優惠，則有利于賣方降低成本。”上海財經大學教授朱為群說，這樣的話，持有房產的人也愿意出售房屋，刺激需求的同時也增加了房屋供給，活躍市場了交易。

　　其次，這樣的政策更加利于二三線城市房地產市場去庫存。不少人都注意到，北上廣深此次享受優惠的力度要小一些，專家分析認為，這些地方房地產市場去庫存壓力要小一些，相比之下二三線城市更需政策助力。

　　算賬?營業稅部分

　　假設轉讓一套150方米、總價500萬元、原先400萬元購入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營業稅，就是5.6萬元； 新政后這筆稅費減免，可以省下5.6萬元。

　　可以看出，新政后面積大于等于144方米、滿2年的二手房轉讓，是最大的受益情形。 一套符合前述情形的總價500萬元房屋，最多可以省下5萬元契稅和5.6萬元營業稅，買房人節省了10.6萬元之多。同時可以想象，符合這個情形的總價越高的住房，享受的稅費減免數額越高，總價千萬級別的別墅轉讓時，省下的稅費將十分可觀。

　　追問

　　別墅是否在此次新政范圍呢？

　　原先國家對住宅有普通住宅和非普通住宅的區分，普通住宅是指面積小于144方米的住宅，非普通住宅是指面積大于等于144方米，且小區容積率小于1.0的房屋。 此次新政中刪除了144方米的紅線，沒有再區分普通與非普通住宅。 另外，多年前國家已經明令禁止地方出讓別墅用地，即現有絕大多數樓盤的容積率都超過1，在很多低密度小區里雖然有“別墅”房源，但實際上房源性質仍然等同于住宅，因此 別墅也在此次新政范圍內。

　　追問

　　滿2年如何界定？

　　1、按市場價格購買的住房以房產證上記載的日期和契稅完稅證的填發日期，按“孰先”原則確認。

　　2、按房改政策購買的住房以房產證上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據時間，按“孰先”原則確認。

　　3、繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。

　　4、非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。

　　追問

　　三套房的契稅和營業稅是否有調整？

　　記者了解到，三套房原先的契稅和營業稅都是參照二套房執行，即分別按照房屋總價的3%和5.6%計算。此次新政中并未提及三套房的稅費變化，尚需等待細則的出臺。

　　追問

　　新政是否會山西落地？

　　此次文件中提及：北京、上海、廣州、深圳暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策。上述城市以外的其他地區適用本通知全部規定。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

　　這意味著，四大一線城市只對首套房的契稅政策作出變化，而其他政策維持不變。包括山西，都將執行新政策。

　　追問

　　計稅的時間節點如何計算？

　　對于契稅和營業稅的計稅節點，原先的政策是：新商品房以買房人在開發商處的合同鑒證日期為準；二手房以合同送件日期為準。

　　也就是說，對于購買新商品房的市民來說，只存在契稅一說。對于目前有很多市民已經買過新商品房但尚未辦證的，在繳納契稅時，極有可能按照老政策執行。 不過，具體是否會這樣執行，仍然需要等待此次新政的落地細則。

　　追問

　　新政何時生效？

　　文件指出，本通知自2月22日起執行 。也就是說，下周一開始新政將正式生效。

　　房價瘋漲了這么久，終于盼到個喜大普奔的好消息了