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房貸新政策有刺激樓市的作用嗎?

更新:2023-09-17 13:59:55 高考升學網

業界觀點之房貸新政策刺激樓市作用有限

  國家統計局日發布9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。同此前一段時間以來的數據相比較,這個月的數據發生了質的變化。9月份,70個城市的新建商品住宅價格,不同環比走勢的城市由8月的68降、1、1漲,轉為69降、1,全面停漲;不同同比走勢的城市則由8月的19降、3、48漲,轉為58降、2、10漲。

  前幾個月,在房價環比全面下降的情況下,多數城市同比仍呈漲勢,主要在于翹尾因素的影響尚未消除,“不是不降,時候未到”。現在,這個時候到了。9月的房價指數就是一個質的拐點。雖然有關數據顯示,9月各城市均環比降速減慢,但這同樣也有翹尾因素的作用,因為多數城市的環比價格已經一降再降了。而與此形成鮮明對比的是,70個城市的同比價格雖然依然有漲有降,但最高漲幅與最低降幅分別比8月份下降了1.5和2.3個百分點。

  國家統計局的數據解讀披露,9月份70個大中城市新建住宅和新建商品住宅銷售套數比8月份均增長8%左右。對于銷售情況,不僅要看套數,更要看面積和銷售額;不僅要看大中城市,還要看全國;不僅要看環比,還要看同比。從全國的銷售統計數據看,1月至9月,商品住宅銷售面積同比下降10.3%,降幅比1月至8月擴大0.3個百分點;銷售額下降10.8%,降幅縮小0.1個百分點。當然,同價格的變化規律相似,如果環比持續增長,同比最終也會發生相應的變化,這還需要持續的觀察。

  9月30日,央行和銀監會下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,明確放松了首套房貸標準,只要還清房貸,再貸款即按首貸對待。此后,媒體陸續報道了各地房市對央行救市新政的反應,“井噴”者有之,無動于衷者亦有之。新政對房市究竟影響幾何,尚需10月份的數據才能得出結論。

  借助百度搜索指數觀察,在國家統計局發布9月份房價數據的前30天內,以“房貸”為關鍵詞的搜索指數,其均值為2482,同比雖上升32%,但環比仍下降29%,雖然在9月30日達到6391的最高值,但到10月20日以后,又下降到均水以下;以“房價”為關鍵詞的搜索指數,均值為4175,同比上升11%,環比則下降13%,雖然在長假后的第一天達到6800的最高值,但20日以后也降至均水以下。這表明,公眾對房貸新政的關注度并未明顯增加,也談不上持久。在大數據時代,網絡的搜索情況有如一個晴雨表,可用于對形勢進行輔助判斷。由此大致可知,房貸新政對刺激樓市有作用,但作用是有限的。

  在大多數城市已經取消限購的背景下,央行新政對一些亟須改善住房條件者,可以起到錦上添花的作用。此前各地相繼放松限購之所以作用有限,就在于“無買房之錢”,而央行放寬首貸、松綁限貸,相當程度上解決了錢的問題。而且越有錢,越有能力還錢,就越可以得到貸款,這既對有一定經濟實力的希望改善住房者有利,同時也為繼續囤房炒房的投資者大開了方便之門,由此可能在一定程度上遲滯樓市降價的步伐,但對房市的拉動作用依然是有限的,樓市的不景氣,銷售的下滑,是因為在調控控制了投資性購房后,商品房市場已經到了有支付能力的供需拐點,放寬首貸后,該買不起的還是買不起,而且可能更買不起,有頭腦的投資者,也不會在這個時刻貿然入市抄底。如果房價嚴重背離價值的局面不從根本上改變,即使有少數迫切需要改善住房者成為改變首貸政策的受益者,由此可以穩住乃至繼續拉高了房價,但也僅僅是把房地產的泡沫吹得更大一些而已。

  還是那句話—作為一種商品,住房的價格憑什么只能漲不能降落?違反價值規律和經濟規律的做法,終究是難以持久的。只有房價向符合價值的方向和居住屬性合理回歸,才能有更多的人買得起房,住房才能因銷售量的增加帶來銷售額的增長,房市才能健康適度地發展。

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